Отказ в регистрации договора по квартире

Судебный спор по квартире. Незаконные действия регистрирующего органа

Суть конфликта: Гражданка Ш. искала юриста по сделкам с недвижимостью и обратилась в нашу юридическую компанию в Екатеринбурге. На юридической консультации по недвижимости она пояснила, что с по что 23 декабря 20__ года, действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери, для продажи квартиры, заключив договора купли-продажи недвижимого имущества, совместно с покупателем М. обратились в регистрирующий орган, а именно в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Свердловской области для регистрации договора купли-продажи недвижимости, перехода права, права собственности на квартиру по адресу: <…>.

Юридические услуги по недвижимости наша юридическая фирма оказывает давно и довольно успешно, поэтому мы внимательно взялись за интересное дело по регистрации недвижимости в Екатеринбурге.

Регистрация сделки по недвижимости сначала была приостановлена из-за отсутствия нотариально удостоверенного согласия супруга Ш. на совершение сделки либо заявления об отсутствии супруга, могущего претендовать на отчуждаемое имущество, а впоследствии в регистрации было отказано.

После проведения юридической консультации и юридического анализа договора купли-продажи от 31 мая 2004 года, адвокат по недвижимости  увидел возможность отменить отказ в регистрации договора, а так же основания для подачи заявления о признании незаконным решения регистрирующего органа и в судебном порядке, а именно то, что Ш. и бывший супруг Ш. — И. приобрели в общую долевую собственность по 1/2 доле в праве собственности каждому квартиру по адресу: <…>.

Однако регистрирующим органом это обстоятельство учтено не было.

31 мая 2004 года, будучи в браке, Ш. и И. — бывший супруг) приобрели в равнодолевую собственность вышеуказанную квартиру. 03 сентября 2007 года И. заключил договор дарения доли в квартире и подарил свою долю дочери <…>. 25 октября 2010 года решением мирового судьи брак между Ш. и И. расторгнут. Для совершения договора купли-продажи квартиры было получено согласие органа опеки и попечительства  при одновременном приобретении квартиры по адресу: <…>.

Представитель истца Хайрулина Н.Б. обратилась в Кировский районный суд с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Свердловской области, решений о приостановлении и отказе в государственной регистрации договора купли-продажи, обязании произвести государственную регистрацию договора купли-продажи.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Свердловской области Г. в удовлетворении заявления просила отказать, поскольку режим общей совместной собственности на квартиру по адресу: <…> между Ш. и И. сохраняется. Доля Ш. является общим имуществом супругов. Кроме того, заявитель не сообщила о расторжении брака с И., не представила свидетельство о расторжении брака.

Представителю истца Ш. Хайрулиной Н.Б. в судебном заседании удалось доказать суду, что отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Свердловской области по регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества неправомерен, по следующим основаниям:

В период брака Ш. и И. в отношении квартиры по адресу: <…> установили режим долевой собственности, на момент отчуждения указанной квартиры М., долевыми сособственниками квартиры являлись Ш. и ее несовершеннолетняя дочь.

Довод представителя заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Свердловской области Г. о том, что на момент производства оспариваемых заявителем регистрационных действий режим совместной собственности на квартиру по адресу: <…> между Ш. и И. сохранялся, основан на неверном толковании норм материального права, в связи с чем был признан судом несостоятельным.

В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу п. 2 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Согласно п. 2 ст. 38 Семейного кодекса Российской Федерации общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. По желанию супругов их соглашение о разделе общего имущества может быть нотариально удостоверено.

Как видно из п. 1 договора купли-продажи от 31 мая 2004 года, Ш., И. приобрели в общую долевую собственность по 1/2 доле в праве собственности каждому квартиру по адресу: <…>.

Из изложенного следует, что стороны при заключении указанного договора изменили режим общей совместной собственности путем указания в договоре, на основании которого приобреталась квартира, режима общей долевой собственности, вследствие чего спорная квартира находится в общей долевой собственности, а не в общей совместной собственности супругов.

Такое изменение правового режима собственности не противоречит положениям семейного законодательства о законном и договорном режиме имущества, поскольку Семейный кодекс Российской Федерации предусматривает возможность изменения законного режима имущества супругов путем заключения соглашения о разделе или брачного договора (п. 2 ст. 38, п. 1 ст. 42 Семейного кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор); условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Таким образом, установление в договоре купли-продажи квартиры режима общей долевой собственности основано на действующем законодательстве.

Поскольку при заключении договора купли-продажи и оформлении права собственности на квартиру стороны разделили свое имущество поровну, оформив квартиру в общую долевую собственность по 1/2 доле каждому, то согласно ст. 38 Семейного кодекса Российской Федерации режим совместной собственности в отношении данной квартиры не действует.

Результат: с помощью юриста компании «Хай-тек право», суд правильно разрешил возникший спор.

Основания, предусмотренные законом для приостановления и последующего отказа в государственной регистрации договора купли-продажи от 23 декабря 20__ года, заключенного между Ш. и покупателем М., перехода права, права собственности на данную квартиру отсутствовали.

Суд правомерно признал действия и решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Свердловской области по приостановлению и отказу в государственной регистрации незаконными и возложил обязанность произвести регистрационные действия.